Un commerçant installé dans un local loué apprend, lors d’un contrôle, que son système d’alarme incendie n’a jamais été vérifié. Il se tourne vers son bailleur, persuadé que l’entretien des équipements relève du propriétaire des murs. Mauvaise surprise : la commission de sécurité ne s’intéresse pas à qui possède le bâtiment, elle s’adresse à l’exploitant. Entre bail commercial, charges locatives et Code du Travail, la répartition des responsabilités en sécurité incendie reste l’une des zones les plus mal comprises par les dirigeants de PME.

Le principe : l’exploitant répond toujours de la sécurité des personnes

Que le local soit loué ou détenu en propre ne change rien à une règle de fond : la responsabilité de la sécurité des personnes présentes dans l’établissement incombe à celui qui l’exploite, pas à celui qui en est propriétaire.

L’article L4121-1 du Code du Travail impose à l’employeur de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité de ses salariés. Cette obligation ne se délègue pas au propriétaire des locaux, même si ce dernier a construit le bâtiment, installé le système de sécurité incendie (SSI) ou fait réaliser les travaux de mise en conformité à l’origine.

Concrètement, si un incendie se déclare et qu’une enquête établit que le personnel n’avait reçu aucune formation à l’évacuation ou que les extincteurs n’étaient pas vérifiés, c’est le gérant de l’entreprise locataire qui engage sa responsabilité pénale, au titre de l’article 223-1 du Code pénal sur la mise en danger de la vie d’autrui. Le propriétaire du bâtiment n’est pas automatiquement mis hors de cause, mais il n’est pas non plus le premier interrogé.

Ce qui relève structurellement du bailleur

Certaines obligations restent attachées au bâtiment lui-même, indépendamment de son occupant. Elles concernent la structure et les équipements fixes installés avant la prise à bail.

• La conformité du bâti : issues de secours dimensionnées, désenfumage, résistance au feu des structures, respect du classement ERP si le local reçoit du public.
• Les installations techniques communes : ascenseurs, chaufferie collective, colonnes sèches dans un immeuble à plusieurs locataires.
• Les grosses réparations liées à la vétusté, au sens de l’article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, structure).

Mais attention : le bailleur n’a aucune obligation directe envers les salariés du locataire. Son rôle se limite à livrer un local conforme à la réglementation au moment de la signature du bail, puis à l’entretenir dans les limites fixées par le contrat.

Ce qui relève systématiquement du locataire-exploitant

Dès que le local est occupé et exploité, une liste d’obligations bascule intégralement sur l’entreprise locataire, sans possibilité de les transférer contractuellement au propriétaire.

Obligation	Référence	Responsable
Formation du personnel à la lutte contre l’incendie	Art. R4227-28 CT	Locataire-employeur
Désignation des équipiers d’évacuation	Art. R4227-38 CT	Locataire-employeur
Exercice d’évacuation annuel	Art. R4227-39 CT	Locataire-employeur
Tenue du registre de sécurité	Art. R4227-40 CT	Locataire-employeur
Vérification périodique des extincteurs mobiles apportés par l’entreprise	Contrat de maintenance	Locataire-employeur
Affichage des consignes et du plan d’évacuation	Art. R4227-37 CT	Locataire-employeur

Même lorsque le propriétaire a installé le SSI d’origine, c’est l’exploitant qui doit s’assurer de son bon fonctionnement au quotidien, former les personnes habilitées à l’exploiter (voir notre article sur la formation SSI) et consigner les contrôles dans son propre registre de sécurité.

Le bail commercial : un terrain d’ambiguïté fréquent

La loi fixe les grands principes, mais le bail commercial peut déplacer certaines charges financières entre les parties, sans jamais déplacer la responsabilité pénale.

Erreurs fréquentes rencontrées sur le terrain :

• Un locataire pense que la maintenance annuelle des extincteurs est incluse dans les charges locatives alors que le bail ne le précise pas explicitement : résultat, aucun contrat de vérification n’est en place.
• Un bailleur facture au locataire l’entretien du désenfumage d’un bâtiment multi-locataires sans fournir les attestations de contrôle, laissant l’exploitant incapable de justifier la conformité devant la commission de sécurité.
• Dans un local commercial repris en l’état, le nouveau locataire suppose que la formation du personnel précédent “suit” le local. Elle ne suit personne : chaque entreprise doit former ses propres salariés.
• Un gérant d’ERP de catégorie 5 (petit commerce) croit que seul le propriétaire du centre commercial répond des obligations de sécurité. En réalité, chaque exploitant répond de son propre lot.

Avant de signer ou de renouveler un bail, il est utile de demander par écrit au bailleur la liste des équipements de sécurité incendie présents, leurs dates de dernière vérification et les attestations correspondantes. Ce document évite bien des mauvaises surprises lors d’un premier contrôle.

Que faire concrètement en tant qu’exploitant ?

• Demander l’historique de maintenance des équipements fixes dès l’entrée dans les locaux (SSI, désenfumage, éclairage de sécurité).
• Ouvrir son propre registre de sécurité dès le premier jour d’exploitation, sans attendre un contrôle.
• Vérifier dans le bail qui finance quoi : vérifications réglementaires, mise aux normes, remplacement du matériel vétuste.
• Former son personnel indépendamment de ce qu’a fait l’occupant précédent ou le propriétaire.
• Ne jamais présumer qu’une obligation réglementaire est couverte par un tiers sans preuve écrite.

Conclusion

Louer ses murs ne dilue pas la responsabilité en sécurité incendie : elle reste attachée à celui qui exploite le local et emploie du personnel. Le bail peut répartir les coûts, jamais les obligations légales de formation, de registre ou d’exercice d’évacuation.

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